乐居买房讯 高高 从6月30日江西景德镇恒大珑庭项目全体业主打响“强制停贷”第一枪开始，据不完全统计，“停贷事件”已经波及25个省、自治区的80多个城市，牵涉项目之多、影响范围之广、涉及金额之高着实罕见。
事件发生后，有关监管层、银行、地方政府等部门采取了积极果断的处置措施，时至今日，这场风波已呈现出逐步得到化解的趋势。
各方积极化解风波，力促“保交付”
银保监会一周三次回应“保交楼”。 7月21日晚间，银保监会表示，将主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。同时，指导银行做好客户服务工作，加强与客户沟通，依法保障金融消费者的合法权益。此前的7月14日及17日，银保监会已经两次就“保交楼”做出回应。
多地出台预售资金监管新规。为防范延期交付风险，多地出台措施，加强对商品房预售资金的监管和对房地产项目的全周期监管。西安出台13项措施，从土地出让、工程建设、预售管理等多个方面加强监管；汕头出台商品房预售款监督管理暂行办法，强调“商品房预售款专款专用”，并对开发商可提取的商品房预售款具体额度做出明确要求；沧州发布《沧州市商品房预售资金监管办法》提出，商品房预售资金应全部存入监管账户，同时还建立了商品房预售资金直接收取机制等。
多家银行积极响应。7月14日，建设银行、工商银行、农业银行、邮政储蓄银行、交通银行、中国银行六大银行发布公告，表示风险总体可控，并承诺维护房地产市场平稳健康发展，维护消费者合法权益。
部分房企以实际行动力促“保交付”。世茂集团日前表示，根据工程进度、资源保障将项目分判出正常交付和攻坚交付，正常交付保品质、逾期重罚；攻坚交付项目群策群力积极沟通，推动其进入良性循环。花样年强调“业主会更看重行动甚过表态”，未复工项目正在积极制定复工方案。阳光城则表示2022年不再以销售额为目标，而是确立“保交付、保生产”为全年最重要工作任务等。
“停贷”风波至今，得益于监管部门、地方政府和房企等多方共同努力，根据公开渠道披露已有50多个涉事楼盘复工，涉险房企停工势头已经有所缓解。
此次“停贷潮”并非孤立事件，折射出房地产市场中，由开发商、银行与购房人组成的复杂房屋资金链条上，风险承受力最弱的购房人往往是受害最深的一方，房地产行业亟需一次全面的“体检”和整改。
做好开发商风险排查工作，防范风险向业主转移
根据易居研究院统计，已公开停贷告知书的项目中，涉及的开发商多为恒大、新力、奥园、佳兆业等运营状况不佳的已出险房企，其数量占比达58%。
自2021年下半年房地产行业周期性调整以来，很多涉险房企现金流问题尚未解决而又债务压身，用于保交房的资金非常有限，而复工又需大量资金持续注入，其项目烂尾风险自然难以缓解。此次“停贷”风波更多是这些房企原有项目风险的集中释放，按揭贷款前置于项目早期开发环节致使开发商大量流动性风险被身为借款人的居民吸收，业主被迫暴露在巨大的风险之下。
有鉴于此，首先要做好房企的风险排查工作，理清存在流动性风险及资产负债衰退风险的开发商，并根据不同开发商的风险特征制定相应的解决方案。对于资质尚可但存在流动性风险的开发商，可为其提供较好的融资条件，以保其项目交付不至烂尾；对于有负债风险的开发商，在其风险未暴露之前可对其进行资产债务重整等，尽力通过各种市场化手段消化风险，避免风险向业主转移。
其次，地方政府也应减少行政干预，为开发商创造相对宽松的政策及市场环境。在 “稳房价、稳预期、稳地价”之下，部分城市采取了类似暂停网签等限制开发商降价销售的生硬措施。如此在表面上似乎稳住了房价，但开发商的资产周转却大幅降低，流动性风险上升，新项目的烂尾风险也相应增加。因此，只要开发商降价促销还未出现有价无市，房价走势具有可控预期，地方政府就应该减少对市场房价的过多干预，避免形而上式的“稳房价”。
强化商品房预售资金监管，专款专用“保交付”
预售资金监管本应承担保障预售房屋按期施工、交付的责任，按揭贷款进入预售监管账户的流程也非常明确，但实际操作却并非如此；贷款未足额进入商品房预售资金监管账户、预售资金被挪用至其他项目、监管银行未对商品房预售资金尽到使用监管义务、银行擅自拨付监管资金等现象时有发生。
自去年恒大出险后，各地政府相继加大了对预售资金的监管。强化预售资金的监管无疑会促进房地产市场的平稳运营，但改革非一日之功，前期预售资金被挪用导致后期项目资金不足出现掣肘等问题都需要时间解决。
因此，相关部门需尽快完善相关制度，出台全国性统一预售资金监管指导原则，理清开发商、银行、地方监管部门、购房者在商品房预售资金管理账户上的权利与责任关系，明确预售资金监管主体责任，优化预售监管资金支取程序，给予业主较多的主动权。同时，对于预售资金要做到专款专用，避免出现挪用导致项目停工烂尾等问题，保证项目如期保质交付到业主手中。
正视按揭贷款初衷，协调各方权责利保障购房者合法权益
针对停贷事件，中国银行原副行长王永利日前撰文指出，在我国，住房按揭贷款并不完全以作为抵押物的房产作为偿还贷款本息的全部保障。换言之，如果借贷人违约，放贷银行按合同处理抵押物所得款不足以偿还欠款本息时，仍可对其进行延伸追索，借款人不能偿还的话会被告上法庭、并影响征信；但就国际严格意义来说，按揭贷款的借款人对贷款本息只负有限责任，不足的部分，由银行承担损失。
王永利撰文中还指出，我国开发商在商品房尚未建成验收合格之前，就可按照设计图、样板房等进行全款预售，而这种行为在国际上也是被严格限制的。项目在建时即收到购房者的全部房款，会极大降低开发商的财务风险，而此时若其将此款用做它处造成本项目资金不足，那便是将风险推向了购房者。
不可否认，在建房全款预售和按揭贷款一度推动了我国房地产行业发展。但在行业发展增速放缓的调整周期内，因其引发类似“停贷”的群体性社会事件和系统性金融风险的可能性明显增加。我们必须正视按揭贷款初衷，从根源上解决问题。
首先必须明确，所有按揭贷款只以作为抵押物的房产作为偿还贷款本息的全部保证，借款人只以房产承担有限责任。银行对于按揭贷款拥有对抵押物处置以外的追索权，往往导致其对开发商选择及项目建设重视不足。而在违约风险共担之下，银行势必会强化对开发商甄选，重视在建房工程监管，严格控制揭贷款的发放，以防范出现违约风险，于此购房者的合法权益也会得到更好的保护。
其次，为支持“保交付”，降低房地产行业过度金融化风险，商业银行应在市场运行逻辑与法制化理念基础上，理清房地产行业各环节的市场逻辑，合理管理行业金融风险，避免由于权责利不平衡导致对普通购房者的伤害。
各地住建局也要明确自身责任，严格把关商品房预售证的发放，禁止地方房管部门在开发商只建了样板房后就下发预售证，使按揭贷款借款人暴露在项目早期开发环节，过早地承担开发商项目风险。
停贷不是目的，解决问题才是核心。通过各方努力，完善监管制度，解决资金困顿，帮助楼盘复工，保障业主正当权益，维护楼市健康发展，促进社会经济平稳运行，这才是涉事各方都希望看到的。（完）
