2023年，深圳共入市了178个新盘，新增供应面积579.2万㎡，同比上升27.6%；供应56909套，同比上升21.9%。供应量为近八年第二高，仅次于2021年。去年年内，新房住宅存量突破517.88万㎡，共计51697套。
去化层面，深圳全年共计网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%。机构照过去一年平均成交量计算，深圳新房住宅去化时间已达到19.3个月，库存与去化时间均创十年来新高。
在深圳楼市持续面临去库存压力、购房者观望情绪浓厚的背景下，2023年虽有178个新盘入市，但全年仅4个“日光盘”，预示着市场调整的深化。
展望2024年，楼市是否迎来转机？这个答案只能交由市场回答。机构统计，深圳超180个新盘已蓄势待发。
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南都·湾财社记者留意到，其中9个备受瞩目的楼盘已凭借独特优势提前吸引市场目光，或有望“日光”。
中海深湾胤府（深超总T207-0060）：
深圳最贵宅地，拿地半年项目已命名
片区内二十二年后首个宅地、深圳最贵宅地、突破限价最高纪录、解除“7090”政策限制，这些标签加持注定了中海深超总T207-0060地块的开发将受到万众瞩目。
2023年6月30日，在6家房企角逐、39轮竞价、112轮竞面积之后，深超总T207-0060地块被中海地产以125.32亿元+竞配58500㎡斩获，溢价率15%。
该地块是2023年4月才调整宗地性质的深圳湾超级总部基地的宅地，位于南山区沙河街道深湾二路与白石二道交会处西南侧，用地面积3.63公顷，容积率6.0，建筑面积20.77万㎡。
距离中海拿地已过近半年，更多有关项目的信息于日前流出。市场消息显示，该地块产品名称已定，为“深湾胤府”，共推出512套住宅，户型从190平方米到500平方米不等，包括3至4+1房。其中190平3房3厅2卫有128户，250平4房3厅2卫有237套，330平4房3厅4卫有142套，500平的顶复为4+1房3厅4卫仅有5套。
有消息称，深湾胤府预计在2024年5-6月份开盘入市，但该消息暂未得到官方确认。
中信城开东角头项目：
深圳湾最后一块海景宅地
在深圳湾靠近蛇口区域，原佳兆业东角头项目荒废多年，终于在去年5月传来喜讯。中信城开和达力集团将东角头项目土地置换与分配，各自为营开发，项目得以继续推进。
其中达利所获地块可开发建筑面积约17.9万㎡，其中住宅14.3万㎡；中信所获地块可开发面积约为21.7万㎡，其中住宅12.6万㎡。
稀缺性是东角头的一个突出属性。作为深圳湾最后一块海景宅地，其价值被业内评价不亚于深湾胤府。目前，东角头周边二手房成交单价大多高于20万元/㎡，而深湾胤府作为当前深圳最高限价为13.3万元/㎡，可供参考。
2023年5月20日，东角头项目再迎新进展，项目规划及建筑概念方案设计国际竞赛正式启动报名，不仅获奖设计机构将获得150万元至400万元奖金，若优胜设计机构获得后续设计阶段的设计实施权、直接与主办单位签署设计合同，设计费上限将高达6800万元。
但关于该项目的入市时间，坊间普遍认为2025年更值得期待。
半岛城邦五期：
深圳年龄最大“网红盘”，一线看海
全深年龄最大的“网红盘”半岛城邦五期产品久未推出，吊足了市场胃口。随着招商蛇口介入，五期建设或将逐步得到推进。
深圳半岛城邦项目位于深圳市南山区蛇口片区，是一线海景豪宅项目。该项目总建筑面积逾100万㎡，分五期开发，前四期入市屡次创下销售纪录。据规划，半岛城邦五期将建设4栋超高层住宅。
然而，由于开发建设手续阻滞不前，半岛城邦房地产遭遇经营困难，这个“最赚钱的项目”施工进度暂缓。
2022年8月，招商蛇口全资子公司深圳招商房地产与深圳半岛城邦房地产签署了《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。截至目前，双方合作尚未有更新消息传出。
前海时代三期尊府：
首批已“日光”，二批最小89㎡
2023年12月底，前海时代三期尊府入市，首批首批产品推出189-249㎡环幕大宅，备案均价9.9万/㎡，单价8.4万/㎡起，最低总价1600万。最终，270套大户型产品喜获“日光”，销售额突破57亿元，为全年较显冷清的楼市添了一把火。
据悉，该项目或将于2024年推出三期第二批产品，户型包括89㎡三房和210-280㎡大平层。其中，89㎡户型将以低总价刷新前海桂湾的买入门槛。
卓越九珑：
南山中心区旧改，样板间已开放
卓越九珑位于配套醇熟的南山中心区大新社区，将推出83-118㎡产品，共计1100套住宅。值得注意的是，其中商品住宅仅有257套左右，其余均为回迁房。
据悉，卓越已经补齐地价，项目从去年9月开始算70年产权。目前，卓越九珑的实体样板间已经开放。
海德园：
与二手房严重倒挂，新货入市次次“日光”
高倒挂、顶级学区、豪宅属性，位于福田安托山的海德园在无售楼处的情况下每每入市，次次日光。据悉，海德园还有约125套住宅待售，面积段89㎡-249㎡，将于2024年推出。
据了解，目前海德园东侧的豪宅项目万科臻山府指导价为13.1万元/㎡，但目前市场价已超过20万元/㎡。而周边其他项目如安峦公馆、天健公馆、锦庐花园等在二手市场也都存在倒挂。
都市茗荟二期：
宝中“拖延症”楼盘已封顶，展厅装修中
宝安中心区的都市茗荟二期又双叒叕传入市消息。资料显示，都市茗荟位于宝安中心区新湖路与甲岸路交会处，在多年鲜有住宅入市的宝中，占据宝中核心区位的都市茗荟二期备受市场期待。
据了解，都市茗荟分为两期开发，但两个项目中间隔着一条新湖路。一期于2019年8月入市，备案413套房源，备案均价10.9万/㎡，总价区间448万-5071万/套；2020年6月，一期再推售69套尾盘房源，分为199㎡、240㎡两种大户型，备案均价10.9万/㎡。
而都市茗荟二期由6栋建筑主体组成，分为1栋ABCDE座、幼儿园，容积率3.89，规划停车位900个。据房天下消息，都市茗荟二期首推300多套，价格参考一期10.9万/㎡。
目前都市茗荟二期已封顶，外立面已经陆续挂上了铝板，正在装修展厅。
鸿荣源胤璇：
在遍地10万+的宝中，毛坯限价8.55万元/㎡
在周边参考价高达10万元/㎡+的宝中片区，毛坯限价仅8.55万元/㎡的鸿荣源胤璇存在巨大倒挂优势。这使得鸿荣源胤璇成为了宝中片区备受期待的楼盘，不仅满足了那些希望以较低价格迁入宝中的购房者的需求，同时也引起了市场投机者的关注。
项目规划显示，鸿荣源胤璇总建筑面积约12.4万㎡，其中约5.2万㎡的办公，约4.7万㎡酒店和约0.5万㎡的商业，住宅只有约2万㎡，其中还包含2000㎡建只租不售的人才房，坊间传言推货只有160套左右，货量有限。
深业上城学府：
龙华名校旁，限价8.05万元/㎡
2023年6月30日，深业置地以底价14.41亿元斩获A811-0347宗地，该项目后命名为深业上城学府，限价8.05万/㎡。项目占地10118㎡，规定容积率≤7.2，计容建面72850㎡，住宅建面约33550㎡，另外还会建设37130㎡的四星级酒店。
项目位于龙华区民塘路与白松三路交会处西南侧，项目西侧即为在建的深高北新校区。
据介绍，深高北是龙华名校，为九年一贯制学校，2022年该校中考升学率达到88.4%，最高分594分，580分以上占比5.9%，570分以占比17.9%，稳居龙华前列。名校学区傍身为深业上城学府加分不少。
采写：南都·湾财社记者 陈镜安
