本文来源：时代周报 作者：曾思怡
房地产市场供求关系发生重大变化，部分城市对商品房“限跌”态度有所改变。
12月8日，苏州相城区便民服务员回复称目前商品房实行一房一价，申领销售许可前先进行价格备案。实际销售价格不得高于备案价销售；低于备案价销售的，低于备案价的幅度，暂无相关限制。
这一举动受到关注和热议，苏州也被业内视为“限跌”松动第一城。
其后南京、深圳等多个城市陆续出现“限跌”松绑情况，业内认为“限跌”松绑将向全国范围蔓延。
其实早前就有媒体提出鼓励“限跌”松动的观点。8月下旬，证券日报发文提出“房地产市场供求关系已经发生变化，房企销售受阻、经营困难、在融资不畅的情况下，去化自救需要更多定价自主权。”
“限跌”松动对房企去化自救作用几何？对城市楼市量价有怎样的影响？不妨来看看“限跌”松动20天后的苏州楼市。
比往年降得快、降得多
“近期就是全年最低价了，不出手年后没有这个价格了。”
12月21日，时代周报记者咨询苏州当地多位房产中介了解到，今年11、12月正是苏州房价的低位，在售楼盘中，有的流速慢七八折就能拿下，即使是全市流速最快的楼盘也能打9.5折左右。
房产中介蒋先生介绍，他最近正在给客户带看苏州相城区黄桥板块的房子，降幅1-2成的比比皆是，还有的接近三成，“客户看的这套房子原来总价280万，现在200万就能拿下，冬至特价活动再送8万元车位抵用券和1万元家电礼包”。
蒋先生表示，该楼盘大幅降价，有流通速度慢、周边资源相对薄弱的因素，但即使是全市最热门、流速最快的平江新城板块，近期降幅也达到0.5成左右。
另一名房产中介马先生也有相同的感受。马先生告诉时代周报记者，11月以来新房降价传导至二手市场，“尹山湖有个二手房挂牌价180万，最后130成交；城南板块103平米的次新房，挂牌307万、成交240万。不过也有业主急出手的原因，大多数二手房不会降这么多”。
“其实每年12月份的房价都是当年最低的，因为开发商要冲年底业绩。”马先生说，不过今年11月就开始大幅降价了，比往年降得更早，整体而言降价幅度也比2022年年底更大。
苏州城市景观 图源：图虫创意
至于原因，马先生认为主要今年苏州楼市量价不如往年，也有12月初苏州释放“限跌”松动的信号在作用，“当时不限跌信号出来，网上很多声音说房企这下敢降价、要降价了。但半个多月过去，只能说有推动作用但不明显”。
同为房产中介的陈创（化名）则持不一样的看法。他觉得“限跌”松动的信号对苏州楼市影响不大，“热门板块不会大幅降价，配套一般或者乡镇板块要降之前也降了，不过具体操作不方便透露”。
回到量价层面的讨论，虽然同比往年降温明显，但在全国新一线城市来看苏州楼市依旧“稳”字当头。
诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平在接受时代周报记者采访时表示，受1月31日苏州大力支持刚性和改善性购房需求的影响，苏州2月和3月环比涨幅均超5成，政策显效带动市场活力恢复。前11月中有5个月环比上升，受认房不认贷、优化公积金购房贷款等原因，改善信号明显但仍旧不足。
二手房市场“以价换量”，涨价信心不足，二手住宅市场均价微降。朱丽平认为，虽然今年以来苏州楼市整体表现平淡，但在全国新一线城市来看楼市依然是稳字当头，这与苏州政策以及市场强大的购买力密切相关。
核心板块稳，边缘跌幅大
“限跌”松动对苏州楼市的影响几何，不同受访中介认为有深、有浅，甚至没有。
但提及“限跌”松动对城市不同板块楼盘的影响时，大家几乎都给出了一样的观点，即核心、热门板块受到的影响较小，甚至可能不受影响；而周边配套一般、流通速度慢，又或者开发商急于回笼资金的楼盘更有可能因此降价。
据蒋先生观察，12月初以来，苏州热门、流速较好的楼盘虽然有降价，但主要在95折左右，很少超过9折；而大幅降价的楼盘是前几个月就已经再降了，12月又再度加大降价幅度。
“城市限跌松动后，小户型、商住两用房、小产权房、旅游地产以及没有稀缺资源的老旧二手房等，都会大幅度降价；而坐落在城市核心区域的老旧小区、带有名校的学区房、交通路线便捷的房子和楼王附近的房子等通常不会降价。”朱丽平表示，这个结论在全国范围内都具有一定的普遍性。
姑苏区是处于城市核心位置的老城区，房价坚挺 图源：图虫创意
还是以上面提到的苏州楼盘为例。有苏州楼市主播认为，打出7、8折黄桥新房优点是毗邻公园、缺点是缺乏优质的交通和教育资源，“虽然优惠后比备案价低出很多，但同样的价格可以买到配套更好也更保值的楼盘。选房不仅要看折扣力度，还要看价格和价值是否匹配”。
那么本轮降价（11-12月）是否带来了一波销量高峰？来自诸葛找房的数据显示，今年11月苏州新房成交3083套，环比跌0.16%，成交量占前11月的7.92%；二手房受新房市场震荡跌幅更甚，也由此实现11月成交5474套，环比上涨21.19%。
12月以来，时代周报记者整理发现，叠加“限跌”松动信号的释放，12月1日至12月21日，苏州新房成交2845，较11月同期（2387套）增长19.19%；二手房成交3517套，较11月同期（4198）减少10.12%。
上述多名房产中介均表示，11月降价潮以来，带动了一部分销量，“但整体看还是比较平淡，很多人有需求但是还在观望”。
这种观望情绪也能从社媒窥见。检索“苏州楼市”，有购房者发布高位上车至今“赔了”几十甚至上百万的经历，评论区下既有部分网友阐述同样经历，更多的是表达“还会降吗”的观望情绪。很多城市都存在类似情况。
这也引发了另一个问题。房价降与不降，与业主、开放商的利益紧密关联，当城市“限跌”松动，有楼盘大幅降价，早前购房业主获得感极大下降；另一方面，如果坚持“限跌”，则是对开发商去化和资金流转的极大考验，甚至可能造成难交楼。
如何实现双方利益的相对平衡？
“楼市大幅降价引发业主与开发商的利益冲突暂未有更好的新尝试。”朱丽平解释，眼下各地政策也积极化解这种矛盾，比如推出购房补贴、支持提取住房公积金支付新建商品住房首付款、降低首二套首付比例，下调新发放贷款利率水平下限，放宽普宅认定标准，“以旧换新”，但效果并不明显。
朱丽平认为，无论是房企还是业主都需要意识到市场波动是正常现象，理性对待，开放商在降价策略上不应大幅度，避免房价过高过低造成业主恐慌，也希望建立市场监管机制，对于恶意降价的政府也需要介入，要重视楼市的社会责任，这关系到社会稳定以及经济发展。
“现在购房要看的是居住属性。”陈创认为，当下的苏州，抱着“投资”“升值”心态购房的时代已经结束，大多数人买房应该以居住的适用性摆在第一位，“有条件的还要关注保值和流通性能”。
